Приветствуем Вас Гость!
Вторник, 20.11.2018, 21:37
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Архив записей

Мини-чат

Для добавления необходима авторизация

Наш опрос

Оцените работу председателя тсж "Рифей" г-на Удовикова М.И.
Всего ответов: 132

Календарь

«  Ноябрь 2018  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930

Поиск

Погода

Авиабилеты

Рекомендуйте в соцсетях

Статистика

Законодательство о ТСЖ

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.


Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен дом, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее ЖК РФ) обязаны выбрать один из 3-х способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом;
- управление управляющей организацией.

В соответствии со статьей 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Преимущества образования ТСЖ очевидны:

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» одним из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда является наличие ТСЖ в не менее чем пяти процентах многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 не менее чем в десяти процентах и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах этих домов.

Создание ТСЖ

Согласно пункту 1 статьи 136 ЖК РФ в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В повестке дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, указываются следующие вопросы:

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Согласно пункту 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Поскольку в соответствии со статьей 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, то при подсчете голосов собственников можно исходить из общей площади принадлежащего каждому собственнику помещения.

В соответствии с п.2 ст.136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано при объединении:

Согласно п.1 ст.139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. При этом при создании ТСЖ в соответствии с пунктом 2 статьи 136 ЖК РФ (при объединении нескольких многоквартирных домов), за решение о создании ТСЖ должны проголосовать собственники помещений в каждом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Создать ТСЖ в строящемся многоквартирном доме также вправе лица, которым будет принадлежать более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений. Кроме того, часть 3 статьи 14 ФЗ «О некоммерческих организациях» требует, чтобы в учредительных документах некоммерческой организации определялись условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее. Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность присоединения к ранее созданному ТСЖ новых членов.

Согласно статье 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственников помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. В соответствии с пунктом 2 статьи 143 ЖК РФ, если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещения в многоквартирном доме. Регистрация ТСЖ ТСЖ является самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организации и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее ЖК РФ).

В соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», которые вступили в силу с 18 апреля 2006 года (Федеральный закон от 10.01.2006 № 18-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») функции регистрации ТСЖ из Федеральной налоговой службы в апреле 2006 года переданы Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба является уполномоченным органом, принимающим решение о государственной регистрации некоммерческих организаций, в т.ч. ТСЖ. Решение о государственной регистрации ТСЖ, расположенного на территории Ярославской области, принимается территориальными органами Федеральной регистрационной службы в соответствии с п.29 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 года № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации».

Для государственной регистрации ТСЖ в территориальные органы представляются документы, перечень которых определен ст.13.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»:

Документы, необходимые для государственной организации ТСЖ, представляются в территориальный орган Федеральной регистрационной службы субъекта российской Федерации не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ. Формы данных документов утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2006 № 212 «О мерах по реализации отдельных положений Федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций».

Поскольку Жилищным кодексом РФ к созданию ТСЖ предъявляются определенные требования, то территориальные органы при рассмотрении документов должны проверять правомочность создания ТСЖ, запрашивая при этом дополнительную информацию:

Территориальный орган не вправе требовать от представителей ТСЖ документов, не предусмотренных действующим законодательством. В случае непредставления представителями ТСЖ документов, необходимых для подтверждения правомочности создания ТСЖ, территориальный орган Росрегистрации вправе направить запрос в органы (организации) технического учета, органы государственной власти или местного самоуправления, застройщику, другим органам и организациям.

Также необходимо учесть следующее: Сведения об учредителях (физических и юридических лицах) ТСЖ заполняются в приложении к заявлению по форме РН0001, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2006 № 212 «О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций», на всех лиц, присутствующих на учредительном собрании и проголосовавших за создание ТСЖ, так как они все являются его учредителями.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «О некоммерческих организациях» создание некоммерческой организации в результате ее учреждения осуществляется по решению учредителей. Если собственником помещения в многоквартирном доме является несовершеннолетний, то в этом случае сведения об учредителе заполняются на несовершеннолетнего с указанием, что в его интересах действует один из законных представителей (родитель, опекун, попечитель). Основания для отказа в государственной регистрации ТСЖ В государственной регистрации ТСЖ может быть отказано по основаниям, предусмотренным статьей 23.1 ФЗ «О некоммерческих организациях».

Если при правовой экспертизе документов территориальным органом Росрегистрации установлено, что нарушен порядок создания ТСЖ (ТСЖ создано лицами, не обладающими правом собственности на помещения в многоквартирном доме; решение о создании ТСЖ принято собственниками, обладающими менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.), то в данном случае основанием для отказа в государственной регистрации является подпункт 1 пункта 1 статьи 23.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» - если учредительные документы противоречат Конституции РФ и законодательству РФ. Функционирование ТСЖ Органы управления ТСЖ Высшим органом управления ТСЖ в соответствии со статьей 145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей (пункт 3 статьи 145 ЖК РФ).


Правление ТСЖ


Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (пункт 2 статьи 147 ЖК РФ). Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (пункт 1 статьи 147 ЖК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 146 ЖК РФ решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2,6,7,12 части 2 статьи 145 ЖК РФ принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.
Это следующие вопросы:

Решение по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. Председатель правления ТСЖ согласно статье 149 ЖК РФ избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и вносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов ТСЖ в соответствии со статьей 150 ЖК РФ не более чем на два года.
Ревизионная комиссия ТСЖ:

Деятельность ТСЖ

ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования (то есть на ТСЖ не возлагается обязанность по оказанию услуги по содержанию и эксплуатации дома либо коммунальных услуг). В договорных отношениях ТСЖ как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг выступает на условиях представительства.

Компетенция ТСЖ Согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

Поскольку ТСЖ создается собственниками, имеющими более 50 процентов голосов на общем собрании, постольку ЖК РФ предоставляет товариществу права действовать автономно в целях соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
В этом случае ТСЖ вправе:

Вступление ТСЖ в договорные отношения с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества ТСЖ обязано представлять законные интересы членов товарищества, в том числе с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ, в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать с ними договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Хозяйственная деятельность ТСЖ

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности в соответствии со статьей 152 ЖК РФ:

Использование дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

Имущество ТСЖ В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п.1 ст.151 ЖК РФ). То есть ТСЖ может иметь в собственности не только недвижимое имущество внутри многоквартирного дома, но и на земельном участке в пределах границ дома. Если товарищество имеет в собственности помещение в многоквартирном доме, то оно приобретает правомочия собственника, указанные в главе 6 ЖК РФ, имеет долю в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов пропорционально этой доле.

Для ведения хозяйственной деятельности ТСЖ может приобретать в собственность машины, трактора, станки, средства малой механизации и т.п., а также офисную мебель, оборудование, компьютерную технику. Действовавшая ранее формулировка Федерального закона «О товариществах собственников жилья» воспринималась таким образом, что всё имущество, входящее в состав кондоминиума, могло составлять имущество, принадлежащее товариществу. Поэтому на практике товарищества в своём балансе учитывали помещения, принадлежащие членам ТСЖ. Новое положение ЖК РФ исключает такую трактовку и позволяет сделать однозначный вывод, что имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может быть признано имуществом товарищества.

Средства ТСЖ Средства товарищества собственников жилья состоят (статья 151 ЖК РФ):

Порядок определения структуры платы за содержание и ремонт общего имущества и внесения соответствующих платежей

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

Члены ТСЖ вносят соответствующие платежи в порядке, установленном органом управления ТСЖ (п.5 ст. 155 ЖК РФ). Не члены ТСЖ вносят плату в соответствии с договором, заключённым с ТСЖ (п.6 ст. 155 ЖК РФ). Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственникам жилого помещения, объединившимся в ТСЖ В соответствии с Постановлением Российской Федерации от 14.12.2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг», независимо от членства в ТСЖ собственники жилого помещения имеют право на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Льготы членам ТСЖ по оплате жилого помещения и коммунальных услуг

Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг собственникам жилого помещения - членам ТСЖ, предусмотренные законодательством, предоставляются на общих основаниях.


Особенности налогообложения ТСЖ

Для определения обязанностей налогоплательщика (по разным видам налогов) существенное значение имеют следующие нормы ЖК РФ:

ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Эта норма имеет значение при определении обязанностей по исчислению и уплате налогов, а также по предоставлению налоговых деклараций. Налог на добавленную стоимость ТСЖ являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Плательщиком НДС может выступать только продавец товаров (работ, услуг). Конечный потребитель уплачивает НДС продавцу в составе платы за соответствующие работы и услуги, и, следовательно, обязанность по уплате НДС возникает у поставщика этих услуг.

ТСЖ не может являться перепродавцом коммунальных услуг, так как для этого требуется, как минимум, перезаключение договоров на приобретение соответствующих услуг и выполнение ряда других юридических действий.

Налог на прибыль организаций

Согласно статье 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ. На основании пункта 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций. К данным целевым поступлениям, в частности, относится осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.

Если ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) услуг (работ) по содержанию, капитальному и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, действуя от имени и за счет членов ТСЖ, а именно является посредником, то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счет ТСЖ от данной деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. То есть обложению налогом на прибыль подлежит только посредническое, агентское или иное аналогичное вознаграждение ТСЖ (основание: письмо Минфина Российской Федерации от 05.05.2006 № 03-03-05/8). С 1 января 2008 года в соответствии с изменениями, внесенными Законом Ярославской области от 25.09.2007 № 66-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ярославской области о налогах», ТСЖ применяют пониженную ставку по налогу на прибыль организаций в областной бюджет в размере 13,5%.

Налог на имущество организаций

С 1 января 2008 года в соответствии с изменениями, внесенными Законом Ярославской области от 25.09.2007 № 66-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ярославской области о налогах», ТСЖ освобождаются от уплаты налога на имущество организаций.


Земельный налог


ТСЖ - юридическое лицо, которое в соответствии со ст. 395 Налогового Кодекса РФ, не входит в перечень юридических лиц, которые освобождаются от уплаты земельного налога. Физическим лицам – членам ТСЖ, для того чтобы стать налогоплательщиками земельного налога и пользоваться налоговыми льготами, в соответствии со статьей 7 ФЗ «О государственном кадастровом учете» необходимо оформить земельный участок.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, то плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Основанием для предоставления льгот физическим лицам – членам ТСЖ на оплату налога на землю и подоходного налога являются законодательные акты Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Ликвидация ТСЖ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано на основании статьи 141 ЖК РФ принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе ТСЖ необходимо отражать порядок использования имущества в случае ликвидации, руководствуясь пунктом 1 статьи 20 ФЗ «О некоммерческих организациях», согласно которой имущество некоммерческой организации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели. В случае если использование имущества ТСЖ в соответствии с уставом не представляется возможным, оно обращается в доход государства.